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當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的發展

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一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢
   
    1.房地產調控政策走向
   
    預計2007年房地產調控的關鍵是加強政策的執行力,政策的重點是加快住房結構調整,二是完善住房保障制度,三是大力規范市場秩序,四是繼續抓好督促檢查。與此同時,鑒于當前我國經濟、社會矛盾的復雜性及房地產市場各主體行為的不確定性,房地產調控政策仍有—定的不確定性。
   
    2.房地產市場狀況
   
    預計2007年我國房地產市場總體發展趨好,結構調整趨勢進一步加大,市場差異化特征進一步明顯,但市場的完善仍是一個漸進的過程。這主要表現在四個方面:一是房地產市場需求依然較旺盛;二是房地產市場投資、供給結構將有較大改善;三是房價總體漲幅將下穩回落,各細分市場的價格走勢會有所分化;四是中西部及二、三線城市房地產市場較快發展的態勢基本形成,大型房地產企業集團跨區域經營的格局進一步明顯,房地產市場在全國范圍內的波浪式擴展格局已經形成。
   
    3.同業競爭進一步激烈
   
    目前我國商業銀行對公房地產信貸業務市場競爭較為激烈,特別是近年來各家銀行都把大力發展個人住房貸款業務作為戰略轉型的重點,為促進個人住房貸款業務的發展,各家銀行都加大對優質房地產開發企業和優質住宅樓盤的對公房地產信貸資源的配置。目前,對公房地產信貸業務開辦最早、規模最大的中國建設銀行憑借其傳統優勢依然占有較大的市場份額、保持較強的競爭優勢;中國農業銀行近年來一直積極發展在該行業務結構中資產質量和效益較好的房地產信貸業務,快速增長勢頭十分迅猛;中國銀行、中國工商銀行上市后對公業務板塊的調整大大增強了其業務競爭力和后發優勢;民生銀行等股份制商業銀行依靠靈活的激勵機制日益加大對優質客戶的營銷;外資銀行隨著我國加入NT0滿五年后的金融業全面開放,在基本處于完全平等競爭的情形下,將充分利用其更具優勢的管理能力、風險控制能力,依托領先的產品和服務,在北京、上海等重點城市進一步占領部分高端市場。此外,隨著國家開發銀行逐步向商業銀行轉軌,將進一步加劇市場競爭。
   
    4.直接融資的影響
   
    發展房地產直接融資既是我國房地產市場和金融市場發展到一定程度的客觀需求,也是中國人民銀行等政府部門積極倡導并為之積極努力的發展目標。近年來,在銀行信貸閘門繼續收縮之后,或者出于資金鏈條緊張的原因,或者出于業務拓展儲備土地資源的需要,或者出于并購其他房地產企業股權或資產的需要,許多房地產開發企業紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發、私募股權、信托、債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產企業、特別是優質房地產企業將謀求更多形式的資金支持,這將在一定程度上分流我國商業銀行較優質的信貸需求。
   
    二、當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務的影響
   
    當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務來說,是機遇與挑戰并存。
   
    1.發展機遇
   
    第一,有利于商業銀行業務持續健康發展。根據我國《全面建設小康社會居住目標》,要實現2010年全國城鎮人均住房面積30平方米的目標,可以清晰地預見未來我國房地產業發展空間依然較大,這為商業銀行拓展房地產金融業務空間提供了基礎。目前國家對房地產市場的宏觀調控,有利于房地產業的長遠發展,從而有利于房地產金融業務的持續健康發展。
   
    第二,有利于商業銀行優化業務結構。土地、信貸政策的從緊,房地產市場將會進一步出現優勝劣汰的局面,這將有利于商業銀行優化房地產客戶結構;中西部及二、三線城市的發展有利于商業銀行拓展業務、發展的新的區域空間;以普通住宅為主的自住性需求進一步得到政府的引導和支持,有利于商業銀行貸款進一步投向有真實需求的普通住宅項目。
   
    第三,有利于商業銀行防范和化解信貸風險。一是2006年調控政策再次重申對自有資金達不到35%等貸款條件的企業不得發放貸款,并增加了新的信貸管理要求,表明管理部門旨在建立規范商業銀行穩健經營的長效機制,有利于商業銀行進一步加強風險防范意識。二是有關量化指標有利于商業銀行清晰、準確地把握政策,增強了管理的科學性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%,這有利于商業銀行分支機構以此為標準,把握普通住宅項目的準入條件,預先排查風險;再如,有關空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規定,將促使商業銀行在發放貸款時選擇更加優質的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產市場信息透明度將加強,有利于商業銀行實時監控項目銷售情況。
   
    2.面臨的挑戰
   
    第一,政策風險仍將存在。目前我國房地產市場在一定程度上還是政府主導型市場,調控政策能否實現預期的目標還有賴于有關部委和各地政府下一步細化的具體措施及市場各主體的反應,市場發展及今后的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業銀行對市場、項目、客戶的判定難度,信貸業務潛在風險加大。
   
    第二,局部地區房地產市場風險仍將存在。首先,局部地區部分樓盤銷售進度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次,在宏觀調控背景下,部分中小房地產開發企業綜合實力不強、負債率較高,不能獲得持續的資金支持,資金鏈條有斷裂的風險。再次,土地供應方式、土地使用權出讓收支的調整和拆遷規模的控制對土地儲備貸款有一定的影響。如調控政策對土地供應方式做了調整,由過去單一的價高者得地,轉變為在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、竟房價的綜合招標方式,因此,未來一段時間可能出現地價下滑或出現“流拍”現象,并可能導致政府獲得的土地出讓收入低于已經發生的土地收儲成本或完全沒有實現土地出讓收入;又如調控政策對拆遷的規模和進度進行了適度控制,這將使得土地收儲工作進程的不確定性增大。
   
    第三,市場發展差異化加速對商業銀行房地產信貸管理水平提出更高要求。房地產市場的差異性不僅體現在不同區域層次范圍內的同一種產品市場,也體現在同一區域層次范圍內的不同產品市場。這就要求商業銀行必須根據市場的差異化特征進一步細化商業銀行的房地產信貸政策,科學地制訂區別對待、有保有壓、有進有退的差別化政策。
   
    第四,同業競爭加劇、融資渠道多元化等對商業銀行管理、服務提出更高要求。近年土地和金融調控政策的加強,進一步彰顯了資金和企業實力對于企業發展的重要性。如土地的招投標方式對地價款的支付時間要求較為嚴格,沒有足夠資金實力的公司無法在短期內完成地價款的支付。這使得一方面商業銀行會在少數符合監管條件的優質客戶和項目上加劇競爭,另一方面由于開發企業的資金需求與符合監管條件的信貸投放在時間上出現錯位,往往是房地產開發企業符合“四證齊全”等信貸條件時不再特別急需銀行信貸支持。越來越多的開發企業開始積極尋找傳統銀行信貸外的其他途徑來獲取資金,這些將對商業銀行的有效信貸需求造成較大的影響,這就要求商業銀行在信貸流程、品種、服務上積極采取相應對策,以拓展有效業務需求。

 三、當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的發展策略
   
    l.正確解讀調控政策、科學分析房地產市場形勢,特別應加強對當地房地產市場的分析和相關政策的研究
   
    我國商業銀行應正確理解房地產調控政策對促進房地產業持續健康發展的深遠意義,理解調控的重點是發展“滿足當地居民自住需求”的“普通商品住房”;理解認真貫徹執行調控政策與穩健發展業務具有內在的協調一致性。鑒于房地產業地域性強,各地情況差異較大,商業銀行一方面應加強與當地政府部門的溝通聯系,重點分析和關注當地政府計劃、土地、規劃、建設等有關部門已出臺或將要出臺的實施細則或政策措施;另一方面,應認真分析當地房地產市場的供求狀況、市場運行特點,各項政策對當地市場及商業銀行房地產信貸業務可能產生的影響。通過加強對區域性市場的分析研究,增強對業務發展環境判斷的準確性,為業務決策提供更為科學的依據。
   
    2.強化經濟資本對風險資產的約束,實施科學的貸款總量和投放節奏策略
   
    商業銀行應以監管部門的資本充足率要求為導向,強化資本對風險資產的約束,以經濟資本分配為核心,實現對公房地產金融業務各項風險資產的有效配置。應根據自身資產負債結構狀況、房地產行業風險限額等指標,合理確定全行全年房地產對公信貸業務的發展規模,同時綜合考慮各分行2006年業務發展情況、2007 年房地產市場情況、客戶及項目儲備情況等因素,科學、合理地制訂2007年各分行房地產對公信貸業務發展計劃,并建立各分行業務新增控制目標與資產質量水平掛鉤的動態調整機制。對資產質量出現不同程度惡化的分行,應適時相應調減其新增規模。為了避免全年業務發展大起大落,商業銀行應引導轄內分支機構加強對年度內擬投放的客戶及項目的分類排序和計劃管理,按照全年新增規模合理配置信貸資源,科學把握貸款投放節奏,切實做到投放時間均衡、規??刂樸行?。
   
    3.細分客戶,扶優逐劣,實施客戶結構調整策略
   
    商業銀行應在細分客戶的基礎上,根據各類業務的不同特點,制定科學、合理的客戶準入、退出標準,實施優良客戶準入、劣質客戶退出機制,實行“有進有退,進退并重、進而有為、退而有方”的客戶結構調整策略。一方面,在業務受理前期,應該嚴格按照所制定的客戶準入標準進行把關,規范客戶信貸營銷和信貸管理,前移風險控制關口。在房地產開發貸款業務方面,應重點支持資質等級高、信用良好、綜合實力強、經營業績良好的房地產企業(集團),或具有較好成長性和盈利能力的房地產項目公司;對于不屬上述優質客戶范圍的一般客戶發放貸款,除要求客戶具備中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會等規定的貸款條件之外,還應同時具備以下條件:開發企業或其股東、主要負責人具有豐富的房地產開發經驗,有已成功運作的樓盤案例,近兩年內投資方及開發企業沒有拖欠銀行貸款的不良信用記錄:對空置量大、資產負債率高的房地產開發企業,要嚴格控制發放貸款;對資本金達不到規定標準、挪用和抽逃注冊資金的開發企業及不按合同約定支付工程款被建設行政主管部門列入信用不良單位的開發企業,不得發放房地產開發貸款。在土地儲備貸款業務方面,應重點支持法人組織機構完善、資本金充足、經營管理規范、能夠實行壟斷經營,且當地政府財政狀況及信譽良好、房地產市場行為規范、發展前景良好的省、直轄市、經濟發達地區中心城市行的土地儲備機構;對符合上述條件的其他城市的土地儲備貸款應審慎發放。另一方面,商業銀行應實施劣質客戶退出機制,利用調控的有利契機,主動從規模小、風險大、效益差的客戶中退出。對客戶雖然能正常經營但發展前景差、財務狀況呈劣變趨勢,客戶決策出現偏差和失誤,或具有潛在風險,或客戶經營期限即將到期、所經營的項目即將完工時,應采取措施主動退出。
   
    4.合理把握貸款項目投向,實施項目結構調整策略
   
    與商業銀行的一般公司類貸款相比,包括房地產開發貸款、土地儲備貸款在內的對公房地產信貸業務的顯著特點是還款來源主要依賴于具有特殊性質的產品—房地產項目的銷售/出讓收入。因此,貸款項目的選擇對于商業銀行來說具有重要意義。
   
    根據我國政策導向和市場發展狀況,商業銀行的房地產開發貸款應重點投向具有區位優勢、適銷對路的中低價位、中小戶型住宅項目,積極支持節能省地型項目;嚴格控制向大戶型、房價明顯高于當地平均水平的高檔商品住房和寫字樓、商業設施等非住宅類項目發放房地產開發貸款;嚴禁向不符合當地經濟發展水平的“形象工程”、“政績工程”及各類違規開發的房地產項目發放貸款。對于土地儲備貸款,商業銀行要慎重選擇土地儲備貸款項目,擬收購儲備的土地應符合城市發展建設的需要和城市近期建設規劃,納入政府制定的土地收購儲備年度計劃,具有擬收購土地的選址意見書。對未納入統一規劃管理,未按要求編制和調整近期建設規劃的各類開發區、園區以及撒市(縣)改區以后的土地,不得發放土地儲備貸款。
   
    5.積極關注區域發展變化趨勢,實施區域結構調整策略
   
    根據我國經濟和房地產市場發展特點,東部地區,特別是珠三角、長三角、環渤海地區依然是市場發展最主要地區,值得商業銀行重點支持,其中應重點投向市場秩序規范、具有后發優勢、房價平穩增長的地區中心城市。要注意審慎投向房價高、波動幅度大的城市,嚴格控制投向房地產投資過熱、房價上漲過快、房地產市場秩序混亂的地區。此外,應積極支持有較大發展潛力的中西部及二、三線城市,穩步提高其市場份額。
   
    6.區別對待,實施差異化服務和管理策略
   
    為了有效實現上述客戶、項目、區域結構調整,商業銀行應著力在以下幾個方面加強信貸服務和管理。一是建立業務流程綠色通道,對重點支持的區域、客戶和項目可優先受理,減免信貸準入審核環節,優先安排專業人員完成重點客戶評價及項目評估,優先審批,并適度延長授信期限;二是建立差別化定價、擔?;?,對重點支持的區域、客戶和項目的貸款利率予以優惠,適度降低擔保條件;而對審慎支持的區域、非重點支持的客戶和項目原則上應提高貸款利率和擔保條件;三是建立差別化的客戶服務團隊。對于重點支持的客戶和項目,特別是跨地區的重點客戶應建立專門的、包括總分支和跨部門的客戶服務團隊,為客戶提供及時、便利的服務:四是建立差別化的資源配置機制,對重點支持的區域、客戶和項目在信貸規模和營銷費用等方面給予重點傾斜。
   
    7.強化風險和質量意識,實施風險動態監測、預警,穩步提高資產質量策略
   
    首先,應加強防范市場風險。商業銀行應提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力,對不利于房地產信貸業務發展的因素及時做好預警分析,規避和防范房地產市場風險。要特別關注不同地區經濟發展不平衡帶來的區域性市場調整風險,關注不同地區房地產市場發展程度不同可能導致產品供應的結構性失衡風險,關注國家對房地產市場加強調控的政策風險,規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。其次,應加強防范信用風險。商業銀行應提高對客戶的信用風險評估能力。對房地產公司客戶要加強信用評價和綜合授信工作,積極推進客戶信用等級評定工作,擴大信用等級評定覆蓋面,做到科學測算、合理授信、提高客戶評價和額度授信工作質量。應根據客戶的評級結果和額度授信量,科學、合理地開展信貸業務。第三,應加強防范操作風險。商業銀行應認真貫徹執行房地產金融各項業務操作規程,嚴格執行貸款“三查”制度(指對企業發放貸款時所做的貸前調查、貸時審查、貸后檢查),加大對違規發放貸款的處罰力度,切實防范操作風險。根據房地產開發貸款和土地儲備貸款的業務特點,商業銀行應探索并完善推行項目貸款資金的封閉運作管理,把好資金的“進”、“出”兩個關口,有效監控項目信貸資金的使用,防范客戶抽逃、占壓或挪用資金而造成的信貸風險。
   
    8.以客戶為中心,以市場需求為導向,實施產品創新策略
   
    首先,商業銀行應加快對傳統房地產開發貸款產品進行梳理,對傳統信貸產品進行優化。應根據住宅、寫字樓、商業設施、工業用房等不同物業的屬性及其.目標客戶的特點,對房地產開發貸款的產品要素進行細化、區分,并制訂差別化的服務措施,提升房地產開發貸款對客戶需求的滿足程度。當前,應結合當地政策、市場狀況,特別要加快探索適合于中低收入人群、中低價住房需求特點的產品,實現我國商業銀行商業價值與社會利益有機結合。其次,商業銀行應積極開拓新的業務品種和業務模式。如針對部分企業對一些商用物業采取長期持有經營而非傳統的開發后銷售的運營模式,加快研發適用于經營性物業的產品。與此同時,應加強信貸業務與投資銀行業務的聯動配。合,如為客戶提供財務顧問等服務,積極順應客戶多元化融資發展趨勢和商業銀行綜合經營發展趨勢。


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